Ярославское ш., 57 км от МКАД
Агрохимик СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36,3 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 27.10.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 559 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈626 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −457 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Дубининское ≈2,1 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10363
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 238 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 559 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 341 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 942 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Березняки СНТ | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Удачный ТСН | 12,8 сот. | 2 000 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агрохимик СНТ | 10,2 сот. | 1 500 000 | 147 059 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березняки СНТ | 10,3 сот. | 1 650 000 | 160 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березняки д. | 38,8 сот. | 4 200 000 | 108 247 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березняки д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березняки д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Удачный ТСН | 13 сот. | 1 679 000 | 129 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нива дп | 8,5 сот. | 750 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 626 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 55 556 / 113 889 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 230 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 118 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 007 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 784 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -457 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Энергия СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 100 000 | 113 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дивный ДНП | 35 м² | 8,8 сот. | 2 300 000 | 65 714 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Топорково СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 499 999 | 78 125 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Агрохимик СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Гусево СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Энергия СНТ | 29,3 м² | 6,2 сот. | 6 000 000 | 204 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 35 м² | 6,8 сот. | 2 900 000 | 82 857 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Мир СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Вымпел СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 30.10.2025 | 2 590 000 (−60 000) | история площадки |
| 11.11.2025 | 2 490 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.11.2025 | 2 460 000 (−30 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 2 390 000 (−70 000) | история площадки |
| 09.12.2025 | 2 290 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 190 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 090 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 2 190 000 (+100 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 2 090 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 990 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 900 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Продаю дачу в Снт "Агрохимик". Участок 6 соток ровный, прямоугольной формы, с плодовыми деревьями и кустарниками. На участке садовый дом 36 кв. М. (веранда и две комнаты). Электричество, летний водопровод. Снт огорожено, въезд ворота. На машине от Мкад по Ярославскому шоссе 65км. От ж/д станции 'Топорково (пл. 76 км)" пешком 25-30 минут (2,5км). Так же можно добраться от Сергиева-Посада на маршрутке. Автобусная остановка, Пятёрочка, Дикси, рынок в шаговой доступности (10 минут пешком). До озера Торбеево 3,5км. До Сергиева Посада 7км. Собственник. Риелторов просьба не беспокоить!