Ярославское ш., 70 км от МКАД
Ягодка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,95 млн ₽, поднимали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 57 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 418 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 41 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −886 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — 10 кВ.
До ст. пл. 83 км ≈14,4 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10354
Рейтинг 13/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 602 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 418 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 532 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 044 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Полянка СНТ | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Богородское пгт | 11,4 сот. | 6 200 000 | 543 860 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Богородское пгт | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория СНТ | 6,5 сот. | 690 000 | 106 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Виктория СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Виктория СНТ | 6 сот. | 305 000 | 50 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Богородское пгт | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Богородское пгт | 9,6 сот. | 2 200 000 | 229 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Богородское пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Школьник СНТ | 9,6 сот. | 2 200 000 | 229 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 346 / 45 714 / 58 696 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 089 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 985 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 880 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 671 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -886 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ягодка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 41 346 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Треугольник СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 1 600 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Коврово-2 СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 58 696 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 950 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
К продаже предлагается дача в экологически чистом районе, недалеко от города Сергиев Посад. Участок с небольшим уклоном, сухой, ухоженный Межевание проведено. На участке плодово-ягодные насаждения, грядки на одной части участка, на второй газон. Дом оформлен. Первый этаж дома кирпич, второй дерево. Второй этаж и балкон обшиты сайдингом. Установлены новые пластиковые окна. Фундамент ленточный. Дом требует ремонта. Туалет на улице, но большой и достаточно комфортный. Также на участке есть летний душ. Электричество 10 квт заведено в дом. Летняя вода ( с мая по октябрь)- на участке. На данный момент проводят круглогодичное водоснабжение. Снт " Ягодка" находится в 300 метрах от поселка Богородское. В поселке развитая инфраструктура супермаркеты, детские сады, школа, спорткомплекс с отличным бассейном. До города Сергиев Посад каждые 15 минут ходят комфортабельные автобусы. Один взрослый собственник. Более 13 лет в собственности. Хотите свой кусочек загородной жизни, но со всеми преимуществами жизни городской звоните! Оперативный показ! Реальному покупателю реальный торг!