Ярославское ш., 67 км от МКАД
Предгорье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 66 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 310 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −920 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Шубино ≈3,8 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10353
Рейтинг 19/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 607 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 310 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 640 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 818 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Предгорье СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорье СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорье СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Душищево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Глазово СНТ | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шубино х. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шубино ДНТ | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Редриковы Горы СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 321 / 37 384 / 58 333 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 297 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 182 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 067 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 838 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -919 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Приозерный СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бодрость СНТ | 60 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Душищево д. | 63 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 34 921 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Машиностроитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Загорье КП | 65 м² | 6,5 сот. | 2 590 000 | 39 846 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ветеран СНТ | 58,8 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 46 769 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Метролог СНТ | 56 м² | 5,8 сот. | 1 250 000 | 22 321 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Редриковы Горы д. | 60 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Магистраль СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дивный-3 ТСН | 55 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт "Загорье", Сергиево-Посадский р-он. Дом деревянный- 55 кв. М., в два этажа, первый этаж- терраса-3 кв. М, кухня-8 кв. М., зал-25 кв. М., веранда-15 кв. М., предбанник-6 кв. М., дущевая-5 кв. М., парилка-3 кв. М., хозяйственный блок деревянный-12 кв. М. Участок 6,00 соток, ровный, правильной формы, обнесен забором, ухожен, теплица. Соседи две стороны, две на дорогу. Электричество заведено в дом, пристроена душевая, вода нагревается с помощью боллера, посажены плодово-ягодные деревья и кустарники. Туалет на улице. Территория Снт охраняется, на въезде Кпп источник (родниковая вода), магазин. В дачный сезон выполняют регулярные рейсы маршрутка, г. Сергиев Посад п. Бужаниново (конечная остановка на территории Снт по расписанию). Три раза в неделю приезжает рынок со свежими кисло-молочными продуктами, есть детская, волейбольная и футбольная площадки для населения Снт рядом большое озеро оборудован пляж, а также еще два водоема для рыбаков. Круглогодичный подъезд, дорога асфальтирована, многие соседи проживают круглогодично.