Ярославское ш., 55 км от МКАД
Отдых СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 18 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 02.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 840 тыс. → дом ≈1,16 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 105 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −331 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Топорково ≈9,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10351
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 840 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 160 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рабочий СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рабочий СНТ | 19,7 сот. | 990 000 | 50 254 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кино СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход-2 СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воронино д. | 11,5 сот. | 1 800 000 | 156 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бобошино д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бобошино д. | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Взгляднево д. | 24 сот. | 10 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ляпино д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 105 000 / 111 111 / 125 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 036 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 934 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 832 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 629 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -331 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Контакт СНТ | 18 м² | 6,7 сот. | 1 999 999 | 111 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Метролог СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Нива-2 СНТ | 16 м² | 8,5 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Орехово-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 105 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 18м2 с двумя комнатами и террасой. А также имеется печка, которая добавляет уюта в холодные дни. На участке площадью 8 соток растут плодовые деревья и кустарники, создавая атмосферу загородного отдыха. Для удобства владельцев предусмотрена центральная водопроводная система. Электричество подключено, но газа нет. Санузел расположен на улице. Транспортная доступность обеспечивается наличием остановки общественного транспорта поблизости. Рядом находится магазин, что делает проживание здесь более комфортным. Участок относится к категории Снт. Рядом в. 3 км имеется святой источник Гремячий ключ святой источник преподобного Сергия Радонежского,