Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Исаиха д., Коломенский гор. округ
Дача 96 м², участок 11,5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,6 млн; первая цена 5,6 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 52 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 11,5 сот. = 520 тыс. → дом ≈2,98 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 14 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −3 млн ₽, маржа −177 %, ROI −64 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Рудниковская ≈9,6 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1035
Рейтинг 22/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 68 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 520 000 ₽ (11,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 980 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 042 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Исаиха д. | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дмитровцы с. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дмитровцы с. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Новая д. | 16 сот. | 300 000 | 18 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Новая д. | 9,7 сот. | 500 000 | 51 546 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Новая д. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Новая д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Новочеркасское д. | 30 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Новочеркасское д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Новочеркасское д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 750 / 20 000 / 37 263 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 117 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 011 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 905 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 694 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -3 001 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −177 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Осинка СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 20 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Рица СНТ | 73,8 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 37 263 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Полет СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 13 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 5 600 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 5 100 000 (−500 000) | история площадки |
| 23.07.2026 | 4 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 4 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 4 200 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Без агенства. Торг. Дачный участок-ровный. Новорязанское шоссе 82 км от Мкад по М5 (1час 30 мин).2-х этажный дом 6х8 + с застекленным балконом 2х6 м. В доме каменная печь с двумя точками на 1 и 2 этажах, стиральная машина, горячая (бойлер), холодная вода (возможность установки сан. Узла в доме). На участке: - колодец с автономной системой подачи воды в дом и на участок; - стационарный душ летний; - туалет (выгодная яма на 2 кольца); - баня; - сарай; - теплица; - летняя кухня с двумя комнатами. Участок огражден забором (калитка со стороны фасада; калитка+ворота с обратной стороны). Яблони, слива, терн, смородина, крыжовник, сирень, ирисы, пионы, ромашки, сосна, берёза и многое другое. Дача окружена заповедной зоной, в 2-х км от трассы (зайцы, лисы, лоси, кабаны, бобры), леса полны грибов и ягод. Добрые, отзывчивые, тихие соседи (любителям покоя и тишины от городской жизни). Небо так низко, что звезды лежат на крыша домов. Чудесно поют птицы и дерматит запах полынь. 2 родника в 50 метрах от дома. У соседей ульи, куры, козы, бараны (готовят чудесный копий сыр). Соседи живут круглогодично.