Ярославское ш., 30 км от МКАД
Полесье СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 24 м², участок 5,6 сот.
Цена 2,05 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля ≈292 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,64 млн → дом ≈412 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −684 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Путилово ≈0,7 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10341
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 292 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 638 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 412 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Полесье СНТ | 6,4 сот. | 2 300 000 | 359 375 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полесье СНТ | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Свет СНТ | 11,1 сот. | 2 200 000 | 198 198 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Свет СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 500 / 77 998 / 112 195 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 797 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 707 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 617 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 438 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -684 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Воря-13 СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Лесной КП | 24 м² | 7,7 сот. | 2 100 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Надежда СНТ | 24 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Нагорное пос. | 25,5 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 176 471 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 20,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 112 195 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Воря-13 СНТ | 20 м² | 4,9 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Восточный СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Птицевод СНТ | 25 м² | 5,4 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Русаль СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 679 900 | 83 995 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Вторая Алексеевка д. | 22 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 90 909 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 960 000 (−30 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 000 000 (+40 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 050 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаетcя учаcтoк 5,6 сотoк, правильный прямоугольный формы. Один собственник, подходит под ипотеку. Элeктричеcтво 3 квт. Гaз по границе участка. Летний водопровод. Нa участке расположена бытовка с верандой, туалет, качели. В 15 минутах ходьбы расположена ж\д станция Путилово. Тихое место, рядом. Г. Красноармейск. Соседи проживают круглогодично.