Ярославское ш., 55 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 39 м², участок 6,9 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 998 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 33 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −71 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Топорково ≈2,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10334
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 26 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 144 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 998 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 102 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 256 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 5,6 сот. | 800 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березняки д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 8,8 сот. | 1 140 000 | 129 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березняки д. | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 2 350 000 | 195 833 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленые Пруды СНТ | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березняки д. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 000 / 43 000 / 60 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 871 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 777 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 684 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 497 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 068 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Топорково СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Елочка СНТ | 34,5 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 52 174 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Малахит СНТ | 50 м² | 6,6 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Малахит СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ильинское с. | 50 м² | 6,1 сот. | 1 650 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Автотранспортник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный дом, 6,9 сотки. Участок ухожен, имеются плодовые деревья и кусты. Участок в собственности более 15 лет, готов к круглогодичному проживанию (удобства на улице). Один собственник, готов к продажи, без обременений. Рядом вся необходимая инфраструктура ( 10мин пешком). Продажа без посредников!