Ярославское ш., 66 км от МКАД
Язвицы д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 65 м², участок 29 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 36 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 29 сот. = 1,85 млн → дом ≈350 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 68 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 83 км ≈8,8 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10333
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 2 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 15.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 5.1 |
| участок | 5 | 100 % | 10.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 25.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 63 795 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 850 000 ₽ (29 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 350 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 385 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Язвицы д. | 22 сот. | 999 999 | 45 454 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Григорово д. | 24 сот. | 1 960 000 | 81 667 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Южная Поляна СНТ | 8 сот. | 490 000 | 61 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 010 / 117 542 / 167 073 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.7 км | Яковлево д. | 79,4 м² | 16,4 сот. | 5 400 000 | 68 010 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Ильинки д. | 82 м² | 17 сот. | 13 700 000 | 167 073 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Об участке: Площадь: 29 соток. Места хватит для реализации любых задумок. Последние 2 года дачей не пользовались, поэтому он зарос и ждет заботливых рук нового хозяина. На участке есть большой пруд. Фото и видео актуальны, сделаны в конце Июня 2026. О доме: На участке расположен старый дом площадью 65 кв. М. Дом требует ремонта и хозяйского ухода. Варианты использования: при желании его можно восстановить и отреставрировать. Либо использовать как временное жилье для строительной бригады на период возведения нового дома, а позже переделать в баню, гостевой домик или мастерскую. Документы готовы к сделке. Один взрослый собственник. Звоните или пишите в сообщения, отвечу на все вопросы!