Ярославское ш., 61 км от МКАД
Еремино с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 89 м², участок 7,2 сот., бревно.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 480 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 17 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Бубяково ≈14,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10330
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 670 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 764 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Еремино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Еремино с. | 30 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Еремино д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еремино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 31 607 / 54 239 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 532 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 405 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 279 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 481 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Витязь СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 17 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Сихнево СНТ | 85,4 м² | 8 сот. | 3 750 000 | 43 911 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Зодиак СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 54 239 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Каменки СНТ | 80 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 133386051 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается прекрасный дачный дом. Расположенный в 2-х км. От деревни Еремино. Снт "Журавлик". О Доме. Дом двухэтажный 89 кв. М. Фундамент бетонные блоки, установленные на глубину не промерзания. И положены бетонные плиты в перекрытия первого этажа. Первый этаж бревенчатый, снаружи обшит сайдингом, внутри утеплен и обшит вагонкой. На первом этаже: просторная светлая терраса 15-18 кв. М. С удобной лестницей, ведущей на второй этаж. Из террасы вход в большую комнату 20 кв. М. И еще 2 изолированные спальни по 8-10 кв. М. Второй этаж построен по каркасно щитовой технологии с не большим утеплением. Здесь сделана большая комната 30 кв. М. на данный момент спальня и холл. Есть проход на 3-й этаж. В доме установлены деревянные окна. Крыша дома покрыта ондулином. Коммуникации. В дом заведено и разведено по комнатам электричество (8кв. Т). Отопление осуществляется с помощью электрических конвекторов. Водопровод сделана скважина на участке 70 м, в дом заведена стоят хорошие фильтры. ОБ Участке. Земля сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства и огородничества. Правильной прямоугольной формы, оформлено 7,2 сот. Посажены плодовые деревья и кустарники. Рядом с участком проходит лесополоса. На участке расположен дом, хоз. Блок с хорошей душевой и бойлером на 50 л. Участок со всех сторон огорожен. Сделана парковка для автомобилей. Сделано межевание. Инфраструктура. Участок расположен в тихом Снт. На въезде установлены ворота и камеры видеонаблюдения. Зимой дороги чистят, есть те, кто проживает круглогодично. На территории Снт имеется свой пруд. Рядом с участком хороший лестной массив. В пешей доступности от Снт расположено озеро, отлично подходит для купания и ловли рыбы. До остановки общественного транспорта 2 км. Легко добраться до Сергиев Посада. Где есть вся необходимая инфраструктура. Удобный выезд как на Ярославское, так и на Дмитровское шоссе. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы звоните с удовольствием на них отвечу! * Градомирь- компания, которую рекомендуют друзьям! - Одобрение ипотеки. - Юридическое сопровождение сделок. - Подбор и продажа недвижимости.