Ярославское ш., 71 км от МКАД
Урожай СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 82 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 02.07.2024.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 333 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Наугольный ≈21,1 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10319
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 333 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 867 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 768 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Урожай СНТ | 8 сот. | 249 000 | 31 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бобошино с. | 23 сот. | 1 400 000 | 60 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бобошино с. | 18 сот. | 1 345 000 | 74 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гусаренка СНТ | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бобошино с. | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бобошино с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Филисово д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Филисово д. | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шеметово с. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аким-Анна д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 750 / 30 490 / 50 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 402 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 282 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 162 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 922 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 488 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Урожай СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 24 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Калошино д. | 74 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 29 730 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ясниково д. | 80 м² | 10 сот. | 780 000 | 9 750 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Богородское пгт | 89,9 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 38 932 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Первомайский СНТ | 68 м² | 13 сот. | 2 450 000 | 36 029 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Новый пос. | 80 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Кузьмино-1 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 590 000 | 22 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Фролово д. | 90 м² | 10,5 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Лесная Капель дп | 67 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 46 269 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Ортопед СНТ | 96 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 26 042 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.11.2024 | 2 750 000 (−750 000) | история площадки |
| 17.06.2025 | 2 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 19.09.2025 | 4 500 000 (+2 000 000) | история площадки |
| 10.02.2026 | 2 200 000 (−2 300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу от Мкад 80 км. От Сергиево-Посада 30км. Вода своя и местная свет 3 фазы 10-15 квт точно не знаю, на участке имеется летняя кухня, баня, босеен, две теплицы. Навес для машин. До магазина 3 км. Остольные вопросы по тел. Без Торга!