Ярославское ш., 55 км от МКАД
Отдых СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 42 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 840 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Топорково ≈10,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10316
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 840 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 360 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 381 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Рабочий СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рабочий СНТ | 19,7 сот. | 990 000 | 50 254 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кино СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воронино д. | 11,5 сот. | 1 800 000 | 156 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход-2 СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бобошино д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бобошино д. | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Взгляднево д. | 24 сот. | 10 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ляпино д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 250 / 45 621 / 85 727 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 030 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 928 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 827 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 624 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 086 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Ветеран СНТ | 42,1 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 45 131 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Васильки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воронино д. | 50 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 37 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ветеран СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 075 000 | 46 111 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Абрамово д. | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход-2 СНТ | 32 м² | 8 сот. | 680 000 | 21 250 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лосиный остров СНТ | 44 м² | 10 сот. | 3 772 000 | 85 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дивный-3 ТСН | 45 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Виктория СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ветеран-3 СНТ | 47,5 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 52 632 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, сруб+пристройка старая и новая, крыша новая, окна в доме и часть окон на веранде новые, нет времени заниматься домом и участком, на участке гостевой домик, хозблок, туалет (новый)на участке вековые ели, дуб, очень красиво.