Ярославское ш., 44 км от МКАД
Озерецкое СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 58 м², участок 4 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 05.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 336 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 62 км ≈2,7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10315
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 14 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 336 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 914 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Озерецкое СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Озерецкое с. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Озерецкое с. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Московская Горка СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Озерецкое с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Озерецкое с. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Озерецкое с. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Подлипки СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Башлаево д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 045 / 37 433 / 63 025 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 030 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 928 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 827 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 624 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 148 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Солнечная Поляна СНТ | 56,1 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 37 433 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Монолит СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 483 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Вельские Дали СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Родничок СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Москвич СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 33 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Мосфундаментстрой-3 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 555 000 | 39 308 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Башлаево д. | 47,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 63 025 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Солнечная Поляна СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мечта СНТ | 62,4 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 28 045 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Металлург СНТ | 49,3 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 554 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139913218 Уважаемые покупатели! Продается двухэтажный дачный дом площадью 58 квадратных метров на участке 4 сотки в Сергиево-Посадском районе Московской области, в Снт "Звездочка", рядом с деревней Озерецкое. О Доме: Двухэтажный деревянный дом, построенный в 2003 году, имеет общую площадь 58 квадратных метров. На первом этаже расположены гостиная (18 кв. М.), спальня (12 кв. М.) и кухня (7 кв. М.). Второй этаж полностью занимает одна комната площадью 20 квадратный метр. Деревянные окна придают дому уют и обеспечивают естественную циркуляцию воздуха. В основе конструкции лежат бетонные сваи, кровля покрыта оцинкованными металлическими профилями. Внутренние стены облицованы евровагонкой, а внешняя отделка выполнена из вагонки, имитирующей брус. Дом продаётся с полной комплектацией мебели. Участок: Участок площадью 4 сотки имеет прямоугольную форму и тщательно продуманную планировку. Здесь высажены разнообразные декоративные растения, цветочные клумбы, ягодные кусты и плодовые деревья. В центре участка находится теплица размером 6х3, изготовленная из поликарбоната. Участок обнесён забором из сетки-рабицы на металлическом каркасе. Для въезда автомобилей предусмотрены распашные ворота из профнастила, а также место для парковки. Коммуникации: Электроэнергия подаётся с мощностью 10 квт. Вода поступает из скважины глубиной 29 метров, однако в дом она не подведена. Для отопления используются печь и электрические обогреватели. Септик представляет собой бочку объёмом 500 литров. Расположение: Дом стоит в тихом и живописном месте, окружённом природной красотой. Рядом раскинулся густой лес, богатый грибами, что привлекает сюда любителей тихой охоты. В 10 минутах ходьбы от участка находится водоём, где можно не только искупаться, но и заняться рыбалкой. На территории Снт работает местный магазин, который открыт с мая по октябрь и находится в шаговой доступности. В 10 минутах ходьбы от дома расположена остановка общественного транспорта. Транспортное сообщение здесь организовано удобно: автобусы маршрута 44 ходят регулярно. До железнодорожной станции Хотьково можно добраться за 20 минут. В соседнем посёлке Мостовик, расположенном в 6 километрах, есть школа, детские сады, супермаркеты, аптека и больница. На въезде установлены камера видеонаблюдения и автоматические ворота. Оформление: Границы участка установлены. Он не обременен обязательствами и принадлежит одному собственнику. Дом оформлен как нежилой и не предназначен для постоянной регистрации жильцов. Все необходимые бумаги для оформления сделки подготовлены, и процесс может быть завершён в кратчайшие сроки. Ежегодные платежи по Снт составляют 10 000 рублей. Звоните: Мы готовы ответить на все ваши вопросы по телефону. Организуем просмотр в любой день недели после предварительной договорённости. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.