Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Лесок СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 15 м², участок 4 сот., дерево, 2000 год.
Цена 390 тыс. ₽, снижали с 400 тыс.; первая цена 400 тыс. ₽ от 05.09.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 51 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 415 тыс. → дом −25 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 60 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈332 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈878 тыс. / целевая ≈790 тыс. / пессимист. ≈702 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈170 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — нет.
До ст. Цемгигант ≈1,7 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1031
Рейтинг 45/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 205 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 32.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 17 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 788 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 415 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −25 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 667 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ачкасово с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 63 433 / 176 667 |
| цена объекта | 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 331 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 878 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 834 000 ₽ |
| продажа: целевая | 790 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 702 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 170 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Пенсионер СНТ | 15 м² | 5,1 сот. | 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Перхурово СНТ | 13,4 м² | 5,3 сот. | 850 000 | 63 433 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | 15 м² | 4 сот. | 2 650 000 | 176 667 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2026 | 400 000 | история площадки |
| 23.09.2026 | 390 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 390 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
собственник продам участок 4 сот в 15 минутах от платформы цемгигант на участке дерево с яблоками кусты малины черной смородины клубника плодородная земля идеально для отдыха в летнее время прописки нет в рассрочку нет о самом доме:летний домик внутри спальня стоит кровать и мини кухня также при покупке вся мебель остается покупателю в доме также есть свет а на улице отдельный туалет есть ограждение рабица на участке