Ярославское ш., 70 км от МКАД
Веригино СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 100 м², участок 7,2 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 270 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,63 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −2,74 млн ₽, маржа −210 %, ROI −68 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубино ≈5,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10300
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.8 |
| участок | 5 | 29 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 270 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 130 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Веригино СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Веригино-2 СНТ | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Веригино-2 СНТ | 8 сот. | 199 990 | 24 999 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Веригино-2 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 10,2 сот. | 582 000 | 57 059 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран СНТ | 10,2 сот. | 580 000 | 56 863 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Редриковы Горы д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Редриковы Горы д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Редриковы Горы д. | 10 сот. | 660 000 | 66 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Редриковы Горы д. | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 204 / 19 608 / 52 331 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 630 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 548 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 467 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 304 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 736 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −210 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −68 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Ветеран СНТ | 102 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 19 608 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ветеран СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 390 000 | 15 444 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Яркое КП | 109,7 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 8 204 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Загорье КП | 81,8 м² | 6,3 сот. | 1 200 000 | 14 670 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Метролог СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 27 778 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ветеран СНТ | 126,3 м² | 9 сот. | 6 340 000 | 50 198 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Бужаниново с. | 105,1 м² | 6,6 сот. | 5 500 000 | 52 331 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Метролог СНТ | 86 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 13 953 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Гальнево ДНП | 110 м² | 10 сот. | 12 990 000 | 118 091 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Загорье КП | 72,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 20 776 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Сруб 6Х6 с террасой и мансардой.