Ярославское ш., 62 км от МКАД
Приозерный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 592 тыс. → дом ≈1,81 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −922 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 83 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10299
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 592 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 808 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Приозерный СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 570 000 | 114 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 820 000 | 164 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бужаниново с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бужаниново с. | 14 сот. | 850 000 | 60 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бужаниново с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бужаниново с. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бужаниново с. | 8 сот. | 342 720 | 42 840 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 52 192 / 63 333 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 522 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 270 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -922 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Солнечное СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Зеленые Пруды СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 47,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 192 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дивный-3 ТСН да: «санузел» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в окружении хвойного и смешанного леса. Отличное место для спокойного отдыха на природе, при этом рядом есть вся необходимая инфраструктура. На участке расположены: жилой дом площадью 48 м2; гостевой дом (с душем) сруб, который можно оборудовать под баню; хозяйственный блок; летний душ; отдельный туалет. В основном доме есть веранда, оборудованная под кухню, проходная комната с раскладным диваном, спальня с двумя кроватями и шкафом, небольшой блок с холодильником и лестницей на второй этаж. На втором этаже расположена небольшая мансарда. В гостевом доме оборудован душ с водонагревателем. На участке действует сезонный летний водопровод. Участок ухоженный, по периметру установлен хороший забор из профлиста. Растут плодовые деревья яблони, вишни и сливы, а также кустарники: смородина, крыжовник и малина. Вместе с дачей новым владельцам остаются новый холодильник, электрическая плитка, электрическая газонокосилка и триммер. Вокруг Снт расположен красивый хвойный и смешанный лес. Примерно за 11 минут можно дойти до чистого обустроенного озера с песчаным пляжем, скамейками и помостом. До платформы "83 км" около 24 минут пешком неспешным шагом по живописной лесной дороге. От станции Бужаниново можно добраться на автобусе или такси за 5 минут. В Снт работает магазин. В Бужаниново находятся "Пятёрочка", аптека и пункт выдачи Wildberries. Озон, Вкусвил и пятёрочка доставляют до участка. Примерно в 15 минутах езды Сергиев Посад и Торбеево озеро. Кадастровые работы во всём Снт проведены в прошлом году. Участок находится в собственности более пяти лет. Документы готовы к сделке.