Ярославское ш., 62 км от МКАД
Полет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 02.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 333 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈2,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10298
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 10.6 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 556 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 333 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 067 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Семенково д. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рогачево д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Игнатьево д. | 50 сот. | 11 000 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Птицевод-2 СНТ | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Птицевод-2 СНТ | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Птицевод-2 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Птицевод-2 СНТ | 7,1 сот. | 650 000 | 91 549 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Птицевод-2 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Птицевод-2 СНТ | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сватково д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 636 / 34 396 / 53 333 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 116 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 010 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 693 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 547 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Магистраль СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 62 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 33 871 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Приозерный СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дубрава СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Источник СНТ | 60,2 м² | 6,8 сот. | 2 400 000 | 39 867 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Механизатор СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Магистраль-2 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 41 176 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Малахит СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Душищево д. | 63 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 34 921 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Полюс СНТ | 65,5 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 27 481 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на участке 6 соток, Снт "Полет". Требуется ремонт. Торг.