Ярославское ш., 52 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 6,5 сот., каркас.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈274 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,78 млн → дом ≈712 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Сергиев Посад ≈3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10295
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 273 582 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 778 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 712 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 9 сот. | 6 300 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 7,5 сот. | 4 300 000 | 573 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5,7 сот. | 5 100 000 | 894 737 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 4 700 000 | 626 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7,7 сот. | 5 950 000 | 772 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 5,8 сот. | 2 000 000 | 344 828 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 6 сот. | 1 499 000 | 249 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 4,5 сот. | 1 100 000 | 244 444 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 051 / 57 000 / 83 333 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 233 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 121 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 010 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 030 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.1 км | ВДНХ сад. уч. | 36,9 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 79 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 50,7 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 65 089 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Северянин СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 060 000 | 51 500 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Молодежный СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Приборист СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 32 051 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Торгоша СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 290 000 | 36 857 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Родник-9 СНТ | 44,2 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 45 249 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Рябинка СНТ | 45 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Мир СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 45 556 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Калина Красная СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 490 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144777551 Уважаемые покупатели! Предлагаем вашему вниманию двухэтажный дачный дом общей площадью 40 кв. М, расположенный на участке размером 6.5 соток по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Снт "Садовод". О Доме: Двухэтажный каркасный дом общей площадью 40 кв. М был возведён в 1995 году. Каждый этаж включает в себя одну комнату размером 12 кв. М и террасу аналогичной площади. Внутренние стены отделаны вагонкой. Деревянные окна придают интерьеру уют и способствуют естественной циркуляции воздуха. Крыша покрыта волнистыми асбоцементными листами. Фундамент построен на свайной основе из бетонных блоков. Мебель остаётся в комплекте с домом. Коммуникации: Электроснабжение составляет 7 квт. Договор заключен напрямую с АО "Мособлэнерго". Для обогрева применяются электрические обогреватели. Система канализации не предусмотрена. С мая по ноябрь водоснабжение участка обеспечивается поселковым водопроводом, который получает воду из артезианской скважины. Вода из скважины пригодна для питья. Об участке: Участок площадью 6.5 соток характеризуется ровной поверхностью и отсутствием избыточной влаги. Его границы отмечены забором из профлиста. Распашные ворота облегчают доступ. На территории предусмотрена парковка для двух автомобилей. Здесь также находится хозблок размером 4х3 метра, предназначенный для хранения садового оборудования. В Снт планируется газификация. Проект уже реализован, и строительство газопроводов запланировано на 2027-2028 год. Расположение: Дом находится всего в 15 минутах ходьбы от Сергиева Посада. В 700 метрах находится автобусная остановка, откуда отправляются автобусы 2, 34, а также 1 до станции Сергиев Посад. Интервал между рейсами составляет 30 минут. Снт окружено забором, а въезд охраняется автоматическими воротами и камерами. Железнодорожные пути Ярославского направления находятся в 120 метрах за лесной зоной, которая прилегает к этому участку. Оформление: Участок успешно прошёл межевание. Дом оформлен как садовый и принадлежит одному собственнику. Вся документация для продажи подготовлена, и сделка может быть завершена в ближайшее время. Годовой взнос в Снт составляет 12 000 рублей. Звоните: Мы готовы ответить на все ваши вопросы по телефону. Организуем просмотр в любой день недели после предварительной договорённости. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.