Ярославское ш., 62 км от МКАД
Бужаниново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 90 м², участок 6,5 сот., газоблок.
Цена 2,49 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 722 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 23 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль −872 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, газ.
До ст. пл. 83 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10294
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 145 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 722 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 768 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 644 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 820 000 | 164 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бужаниново с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 570 000 | 114 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная Поляна СТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леоново д. | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леоново д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приозерный СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бужаниново с. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Леоново д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 616 / 35 185 / 78 180 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 555 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 377 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 844 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -872 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.6 км | Премиум парк КП | 85,7 м² | 4,1 сот. | 6 700 000 | 78 180 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дубининские дачи ДНП | 108 м² | 8,8 сот. | 3 800 000 | 35 185 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Автомобилист-3 СНТ | 81,8 м² | 5,6 сот. | 1 850 000 | 22 616 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 490 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в тихом, живописном месте садовое товарищество рядом с селом Бужаниново. Дом двухэтажный, общей площадью 90 кв. М., на участке 6 соток. Отопление печное, на территории баня и хозблок. Село с развитой инфраструктурой: школа, детский сад, магазины, пункты выдачи, Дом культуры, действующий храм и железнодорожная станция. Транспортная доступность отличная: удобный выезд на Ярославское шоссе без городских пробок, регулярное автобусное сообщение с Сергиевым Посадом, а платформа 83 км в 7 минутах ходьбы. В шаговой доступности Бужаниновское озеро и лес. Село полностью газифицировано, есть возможность подключить товарищество к магистральному газу по программе социальной газификации Московской области. Дороги зимой чистят, многие соседи живут постоянно здесь спокойно и безопасно. Код пользователя: 198942. Номер в базе: 13361131.