Ярославское ш., 38 км от МКАД
Зубцово СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 120 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 2 млн ₽ от 28.03.2024.
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 944 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Фёдоровское ≈7,8 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10293
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 972 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 944 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 556 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зубцово СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родничок СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубцово д. | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубцово д. | 8 сот. | 1 640 000 | 205 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вера СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Киримово д. | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелково д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелково д. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелково д. | 6,2 сот. | 800 000 | 129 032 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зубцово д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 35 000 / 55 140 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 710 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 524 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 339 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 968 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 557 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зубцово СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Надежда ОНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Воря-2 СНТ | 124 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 24 194 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Еремино д. | 100 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Жемчужина СНТ | 120 м² | 10 сот. | 17 000 000 | 141 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Воздвиженское СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 28 947 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Высоково СНТ | 107 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 55 140 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Рассвет СНТ | 150 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 25 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Бочаги СНТ | 95 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 47 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Медик-1 СНТ | 85 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 52 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.03.2024 | 2 000 000 | история площадки |
| 08.07.2024 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 09.04.2025 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 20.01.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8соток. Деревянный сруб, бревна 360 мм, на фундаменте, делали для себя. Покрыт металлопрофилем. Обработан. На участке стоит бытовка, туалет.