Ярославское ш., 30 км от МКАД
Маяк СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 63 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −265 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь.
До ст. Фёдоровское ≈0,5 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10290
Рейтинг 37/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 238 001 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 072 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 822 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Маяк СНТ | 8,7 сот. | 3 399 000 | 390 690 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Федоровское д. | 9 сот. | 2 150 000 | 238 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Озерное СНТ | 5 сот. | 3 100 000 | 620 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Федоровское д. | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ольховка-1 СТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васюково д. | 4,9 сот. | 1 300 000 | 265 306 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Васюково д. | 12,2 сот. | 2 900 000 | 237 705 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Васюково д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 438 / 71 111 / 88 889 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 040 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 880 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -265 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Заря ОНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 44,5 м² | 4,6 сот. | 2 200 000 | 49 438 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Озон СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 998 000 | 22 178 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Русаль СНТ | 46 м² | 6,2 сот. | 3 500 000 | 76 087 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 44,8 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 75 893 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Солнечное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Фомкино-4 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Вестник связи СНТ | 45,6 м² | 4,3 сот. | 3 000 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васюково д. | 50 м² | 5,3 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 050 000 (−250 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 950 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 700 000 (+750 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день, уважаемые любители природы! Вашему вниманию предлагается дачный участок в живописном месте, Снт Маяк. Участок сухой, правильной формы. На участке стоит летний домик, где всегда можно укрыться от дождя и переночевать. Также есть душевая на участке, в душевой имеется печь-буржуйка. Есть сарай для хранения инвентаря. Растут плодовые деревья. Можно установить парник, выращивать овощи, зелень. Вода центральный водопровод, с апреля по октябрь. Дорога в Снт асфальтированная. Зимой дороги чистят. Снт охраняется. Рядом деревня Федоровское, в деревне есть магазин прилавочного типа. Также летом в Снт приезжает автолавка, где можно купить очень вкусное фермерское молоко и многое другое Ж/д платформа Федоровское в 5-7 минутах ходьбы. До ближайшего города Красноармейск 15 минут на электричке или на машине. До Москвы 1 час 20 минут езды. Рядом с Снт есть озеро, можно купаться и ловить рыбу. В лесу много грибов. Соседи доброжелательные По любым вопросам обращайтесь в личные сообщения. Оперативный показ в любое время.