Ярославское ш., 32 км от МКАД
Красноармейск г., Пушкинский гор. округ
Дача 20 м², участок 4,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −643 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Красноармейск ≈2,4 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10287
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 202 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 298 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 10 сот. | 4 450 000 | 445 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 11,5 сот. | 9 900 000 | 860 870 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 106 850 / 176 471 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 228 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 117 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 005 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -643 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Птицевод СНТ | 21 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 147 619 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Память Мичурина СНТ | 20 м² | 4 сот. | 2 399 000 | 119 950 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Восточный СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Полесье СНТ | 24 м² | 5,6 сот. | 2 050 000 | 85 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Нефтяник СНТ | 18,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 137 363 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Надежда СНТ | 24 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Запрудный ЛПХ | 22,5 м² | 3 сот. | 1 995 000 | 88 667 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Птицевод СНТ | 25 м² | 5,4 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Нагорное пос. | 25,5 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 176 471 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Виктория СНТ | 16 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 20 м2, построенная в 2009 году. Щитовой летний дом. Дом расположен на участке 4.5 соток в Снт, что обеспечивает спокойствие и уединение. В доме два этажа. На территории есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом и природой, а также беседка. Внутри дома две комнаты, кухня оборудована всем необходимым для приготовления пищи. Есть кабельное/цифровое ТВ. Санузел находится на улице. Электричество подключено, водоснабжение централизованное. Душ с подогревом уличный. Транспортная доступность обеспечивается наличием остановки общественного транспорта поблизости. Участок ухожен, вокруг растут деревья и кустарники, создавая атмосферу уюта и гармонии с природой.