Ярославское ш., 52 км от МКАД
Новый пос., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 10 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 454 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,15 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: септик; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Желтиково ≈10 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10283
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 454 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 046 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Каменки СНТ | 22,5 сот. | 3 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алферьево д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Натальино СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Натальино СНТ | 9,8 сот. | 400 000 | 40 816 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Натальино СНТ | 10 сот. | 530 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Соснинские дачи СНТ | 7,3 сот. | 350 000 | 47 945 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рыбацкая Деревня ДНП | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рыбацкая Деревня ДНП | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Соснинские дачи СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 395 / 38 932 / 87 375 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 150 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 992 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 835 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 520 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 005 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Каменки СНТ | 80 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Царевское д. | 80 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 46 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Новинки д. | 80 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Хомяково с. | 80 м² | 14 сот. | 6 990 000 | 87 375 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Новинки д. | 81 м² | 6,4 сот. | 2 300 000 | 28 395 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Васильевское с. | 77,4 м² | 6,6 сот. | 5 200 000 | 67 183 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Пыхино д. | 80 м² | 8 сот. | 2 590 000 | 32 375 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сатурн СНТ | 75,9 м² | 6 сот. | 4 450 000 | 58 630 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Мыловар СНТ | 84 м² | 12 сот. | 2 650 000 | 31 548 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ворохобино д. | 76,8 м² | 15 сот. | 3 100 000 | 40 365 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дача 80 к. М на земельном участке 10 соток. Соседи с двух сторон, дорога к участку тупиковая. Участок ровный, сухой. В доме 4 комнаты, отличный вариант для большой семьи. Коммуникации: - электричество. - скважина. - септик. Территория Снт огорожена, въезд через шлагбаум. Оперативный показ! Быстрый выход на сделку!