Ярославское ш., 72 км от МКАД
Селихово КП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 37 м², участок 8,9 сот., каркас.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 62 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 8,9 сот. = 480 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,68 млн ₽, маржа −142 %, ROI −59 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. пл. 83 км ≈16,1 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10280
Рейтинг 12/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 956 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (8,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 020 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 595 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Спорт СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Афанасово д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Селихово д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Селихово д. | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Селихово д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Селихово д. | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Селихово д. | 21 сот. | 1 000 000 | 47 619 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Селихово д. | 8,9 сот. | 1 300 000 | 146 067 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Богородское пгт | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Надежда СНТ | 10 сот. | 640 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 41 667 / 62 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 477 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 403 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 329 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 182 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 683 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −142 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Федоровское д. | 36 м² | 11 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Пустое Рождество д. | 36 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Селково д. | 40 м² | 8,8 сот. | 2 250 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Дубровский Лес дп | 36 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Ориентир СНТ | 36 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Сулоть СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 32 812 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Молодежный СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Приборист СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 32 051 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Ветеран СНТ | 34 м² | 12 сот. | 1 200 000 | 35 294 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Автомобилист-34 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в коттеджном поселке Селихово. Прямоугольный участок 8.8 соток, на участке хоз. Блок, дом, 2 теплицы, основательная беседка, взрослые плодовые и хвойные деревья, кусты, цветы. Каркасный 2-х этажный дом, отопления нет, душ, унитаз, раковина, бойлер. 2 жилых комнаты, небольшая кухня. В 5-ти минутах на машине Пгт Богородское, магазины, аптеки, кафе. Автобусная остановка в пешей доступности. Я единственный собственник, в услугах агентов не нуждаюсь. Показ по предварительной договоренности.