Ярославское ш., 53 км от МКАД
Торгоша СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 8,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 30.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈386 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 24 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Топорково ≈1,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10277
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 60 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 38 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 386 458 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 169 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Торгоша СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Земледелец СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 3 150 000 | 525 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 4 550 000 | 379 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Зубачево д. | 10 сот. | 8 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зубачево д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Зубачево д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 636 / 40 500 / 53 333 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 140 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 033 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 926 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 712 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 555 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Наш Дивный СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малахит СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малахит СНТ | 50 м² | 6,6 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ильинское с. | 50 м² | 6,1 сот. | 1 650 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Высоково СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Локомотив-3 СНТ | 72 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 550 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается замечательная дача. От собственника (один собственник). Площадью 8,2 сотки. На участке есть электричество и скважина с прекрасным напором и вкусной водой. Транспортная доступность прекрасная. 15-20 минут пешком от ж/д станции Топорково, 1 станция от Сергиева Посада, на такси из Сергиева Посада 10-15 минут. Доставка продуктов приезжает в течение часа в среднем. Можно до Сергиева Посада дойти пешком при желании минут 40-50. От Москвы самая быстра электричка 1час 15 минут, в среднем 1 час 25 минут до Ярославского вокзала, но можно выйти раньше (Лось, Лосиноостровская, Ростокино). Рядом Торбеево озеро с базой отдыха. Постройки на участке: 1. Домик-бытовка, утеплен, полностью сделана новая крыша (октябрь 2026), в бытовке есть холодильник, умывальник, телевизором, кровать, стол, плита, электроконвектор для отопления. 2. Недостроенный дом. Вид: каркасный, фундамент сваи 108, крыша металлочерепица. Что сделано: стены, окна пластиковые крыша утеплена 200, пол утеплен 2000, заведено электричество, построена (октябрь 2026) новая открытая терраса на сваях, стены обшиты Осп. 3. Мангальная зона ( мангал, печка, стол). 4. Зона отдыха. На деревянной площадке садовая мебель, большой стол диван и 2 кресла под ротанг. 5. Туалет и душ уличные (новые, постройка осень 2025). 6. Теплица 6х3(3 ряда грядок). 7. Грядки. 8. Плодовые деревья: слива (чернослив), яблони 3 штуки, вишня, калина, земляника, жимолость, смородина (красная, черная), крыжовник. 9. Есть немного цветов георгины, розы, гартензии, тюльпаны. Все сделано с любовью и от души! Отвечу на любые вопросы, показ только в выходные. Небольшой торг уместен. При оплате наличными скидка.