Ярославское ш., 52 км от МКАД
Бобры СНТ, Щелково гор. округ
Дача 54 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 68 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 525 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: септик (по описанию).
До ст. Зеленцино ≈18,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10276
Рейтинг 19/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 975 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 574 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бобры СНТ | 5,3 сот. | 800 000 | 150 943 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мележа СНТ | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Хлепетово д. | 30 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Афанасово д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хлепетово д. | 10,9 сот. | 850 000 | 77 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Глазуны д. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Север ДНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Север ДНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 455 / 50 369 / 90 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 438 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 316 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 194 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 950 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 055 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.4 км | Яндова СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Алексеево д. | 40 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Орбита ДСК | 54,2 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 50 738 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Рабочий СНТ | 55 м² | 8,2 сот. | 1 400 000 | 25 455 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бобры СНТ | 38 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 28 947 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Здравница пос. | 57 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 49 123 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Гея СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Родник СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 1 997 000 | 33 283 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Передовая текстильщица СНТ | 42 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Лотос сад. уч. | 40 м² | 10 сот. | 2 250 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный кирпичный дом площадью 54 кв. М, 2 комнаты на 2 этаже и одна на первом, на участке 7 соток в Снт. Дом двухэтажный с косметическим ремонтом, расположен в живописной местности с асфальтированной дорогой и удобной транспортной доступностью. А так же на участке есть второй дом, полностью оборудован для проживания, кухня, комната и санузел, по документам хозблок. Есть все необходимое для комфортного проживания: санузел внутри дома, центральное водоснабжение(летнее) и септик. На территории ухоженный сад с цветами и зелеными насаждениями, что создает атмосферу уюта и спокойствия. Для хранения инструментов есть хозблок. Для развлечений доступно кабельное/цифровое ТВ. На территории снт есть детская площадка. Недалеко есть родник с чистой водой. Соседи только с одной стороны. Два раза в неделю приезжает машина с продуктами. Документы готовы, межевание сделано. Оперативный показ в любое удобное время. Видео по запросу.