Ярославское ш., 30 км от МКАД
Горизонт СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 37,9 м², участок 5,6 сот., каркас.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,22 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 80 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈658 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −364 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Фёдоровское ≈0,9 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10275
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 238 001 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 333 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 217 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Озерное СНТ | 5 сот. | 3 100 000 | 620 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маяк СНТ | 8,7 сот. | 3 399 000 | 390 690 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Васюково д. | 4,9 сот. | 1 300 000 | 265 306 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Федоровское д. | 9 сот. | 2 150 000 | 238 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольховка-1 СТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васюково д. | 12,2 сот. | 2 900 000 | 237 705 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васюково д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Федоровское д. | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Щеглово СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 658 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 946 / 84 286 / 97 222 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 078 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 924 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 770 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 462 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -363 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.6 км | ВДНХ сад. уч. | 36,9 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 79 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.6 км | Бауманец-1 СНТ | 35 м² | 4,3 сот. | 2 950 000 | 84 286 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 550 000 |
Описание
Знакомьтесь! Вашему вниманию предлагаем дачу в. Снт Горизонт Пушкинского района. Участок 5.6 соток. Со всех сторон огорожен забором (сетка рабица). Хороший круглогодичный проезд. На участке имеется Двух этажный дом 37.9 кв. М (дом каркасный). На первом этаже располагается небольшая кухня и прихожая, на втором этаже большая просторная комната с выходом на балкон. Окна деревянные. Водопровод летний по всему Снт (с мая по сентябрь). Участок ровной прямоугольной формы. Электричество заведено в дом. Неподалеку расположен небольшой живописный пруд, где можно искупаться в летние жаркие дни или половить рыбу. Рядом проживают соседи на постоянной основе. Хорошая дорога, круглогодичный подъезд. Рядом богатый лес с грибными и ягодными местами. В 5 км находится г. Красноармейск со всей его развитой инфраструктурой! В городе 5 школ (гимназия), кадетская школа, детские сады, развивающие центры дополнительного образования, Школа искусств, Музыкальная школа, Спортивная школа (футбол, бадминтон, биатлон и т. Д.), спортивный комплекс с бассейном, фитнесс центры, больница, в т. Ч. Частные медицинские центры, магазины, фермерский рынок. Отличное транспортное сообщение! Остановка ж/д станции "Федоровское" по направлению в г. Москва Ярославский вокзал в 10 мин пешком. В пути 1 час 30 минут. Автомобилем до. Г. Москва 60 минут без пробок. Звоните и Записывайтесь на просмотр! Просмотр в любое удобное для Вас время!