Ярославское ш., 49 км от МКАД
Назарьево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −934 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. Сергиев Посад ≈5,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10270
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 528 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 215 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 385 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Лотос сад. уч. | 5,3 сот. | 900 000 | 169 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильинки д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Абрамово д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тураково д. | 8,7 сот. | 1 500 000 | 172 414 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тураково д. | 13 сот. | 2 800 000 | 215 385 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Абрамово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тураково д. | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тураково д. | 24 сот. | 6 200 000 | 258 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Абрамово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тураково д. | 5,5 сот. | 1 800 000 | 327 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 808 / 49 000 / 58 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 720 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 584 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 448 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 176 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -934 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Химик-2 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 44 167 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Строитель-2 СНТ | 55 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 53 636 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Запрудный ЛПХ | 50 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Агрохимик СНТ | 60 м² | 5,1 сот. | 3 500 000 | 58 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Слободка д. | 60 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 49 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Восход-9 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 450 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Агрохимик СНТ | 58,4 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 42 808 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Строитель-2 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 250 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Яндова СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Мирный СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом, баней из кунга и кирпичным сараем в Снт Солнечное (д. Назарьево). В Снт установлен шлагбаум, зимой трактор чистит дороги, много соседей проживают круглогодично. Ровный, сухой участок 10 соток. Двухэтажный дом, площадью 60 кв. С большим камином. Первый этаж-кухня/столовая, зал. Второй этаж-комната с балконом. Электричество в доме, летний водопровод. Предусмотрено место для 2-х автомобилей на территории. 1 этаж кирпич. 2 этаж мансардный. Отличная транспортная доступность, до остановки общественного транспорта 10 минут пешком. В пешей доступности магазин, в д. Абрамово. Удобный выезд на Ярославское шоссе, до центра г. Сергиев Посад 15-20 мин на транспорте. В помощи риелторов не нуждаемся.