Ярославское ш., 37 км от МКАД
Воздвиженское-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 5,7 сот.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 18.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 689 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −668 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Радонеж ≈6,8 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10268
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 689 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 911 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Машиностроитель-2 СНТ | 5,5 сот. | 649 999 | 118 182 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Машиностроитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лешково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воздвиженское с. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воздвиженское с. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубки СНТ | 8,6 сот. | 1 480 000 | 172 093 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шелково ДНП | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 58 000 / 85 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 803 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 663 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 523 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 242 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -668 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Воря-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 50 м² | 5,2 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Васюково д. | 50 м² | 5,3 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Строитель-2 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 250 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Восход-9 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 450 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Мирный СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вестник связи СНТ | 45,6 м² | 4,3 сот. | 3 000 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Озон СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 998 000 | 22 178 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Бочаги СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача: двухэтажный дом, отдельно кухня, баня, сарай, туалет. Территория развитого Снт, с круглогодичной охраной и сезонным водоснабжением, а также общей скважиной в 30м от дачи. Вода вкуснейшая! Внутри дома есть вся необходимая мебель, отделка вагонкой. Ремонт может потребоваться только снаружи (покраска). Баня почти новая, ею мало пользовались. Электричество 15квт. Кухня отапливается небольшой печкой: можнои зимой обогреться. На участке растут плодовые деревья: яблони, терн, черноплодка калина и кустарники смородины, крыжовника, малины, шиповника, барбариса. Снт окружен лесом, где собирают грибы, а в нескольких километрах есть карьер с оборудованным пляжем. Соседи душевные, отзывчивые люди, некоторые живут там постоянно. В доме и др. Помещениях остаётся всё необходимое для комфортного проживания. С мая по сентябрь в Снт работает магазин. В 5мин езды есть другой магазин, работающий круглый год. 2 раза в неделю в Снт привозят фермерскую молочку. Дороги зимой чистят хорошо. Межевание имеется, все документы на руках. Просмотр в любой день. Небольшой торг уместен.