Ярославское ш., 53 км от МКАД
Мыловар СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 90 м², участок 12 сот., пенобетон.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3 млн ₽ от 10.02.2024.
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 684 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 9 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,76 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль −946 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Бубяково ≈4,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10262
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 684 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 966 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 844 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Культура-2 СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Культура-2 СНТ | 9,5 сот. | 760 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесная Сказка СНТ | 5,6 сот. | 1 400 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фролово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фролово д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Веля СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Захарьино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фролово д. | 7,5 сот. | 420 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фролово д. | 22 сот. | 719 000 | 32 682 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фролово д. | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 444 / 39 098 / 50 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 757 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 569 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 381 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 006 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -946 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Лазарево СНТ | 105 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Актер СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 28 421 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фролово д. | 90 м² | 10,5 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дружба СНТ | 91,8 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Монолит СНТ | 92,7 м² | 6,3 сот. | 1 390 000 | 14 995 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Хорошово СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Новый пос. | 80 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Яуза СНТ | 90 м² | 6 сот. | 850 000 | 9 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Богородское пгт | 89,9 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 38 932 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Березняки д. | 95 м² | 7,5 сот. | 3 730 000 | 39 263 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.02.2024 | 3 000 000 | история площадки |
| 15.07.2024 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 19.07.2024 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.08.2024 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.08.2024 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.03.2025 | 2 950 000 (+150 000) | история площадки |
| 25.06.2025 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 21.07.2025 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.08.2025 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 350 000 (+150 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 650 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом финский двух этажный, монолитный фундамент трасса, кухня и три комнаты на первом этаже, на втором не утеплен свободная планировка. На участке сарай и баня не достроена. Торг. Уч 12 соток, рядом лес, в лесу много грибов. Документы готовы. Межевания участка есть. Быстрый выход на сделку, один взрослый собственник. Дом зарегистрирован, как жилой.