Ярославское ш., 32 км от МКАД
Луговое СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,16 млн → дом ≈1,54 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 42 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −515 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет.
До ст. Калистово ≈8,7 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10257
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 164 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 536 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дорожник СНТ | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесовик-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 900 000 | 279 412 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговая д. | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговая д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговая д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговая д. | 8,5 сот. | 1 950 000 | 229 412 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Третьяково дп | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луговая д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Золотые луга дп | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Золотые луга дп | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 000 / 74 444 / 78 889 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 350 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 182 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 015 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 680 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -515 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Клинский Луг СНТ | 45 м² | 7 сот. | 3 550 000 | 78 889 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Сергейково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 74 444 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лесные Дали СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 45 м2 с двумя этажами, расположенный на участке 6 соток в Снт. Дом щитовой, с обшивкой дерево на фото отображено, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. В доме три комнаты, требующие косметического ремонта при необходимости, но с большим потенциалом для создания комфортного жилья. На территории есть теплица и хозпостройки, которые можно использовать для хранения инвентаря или как дополнительные места отдыха. Участок ухожен, с зелёными насаждениями и дорожками. Много кустов смородины, земляники, крыжовника, плодородная земля! Доступ к участку осуществляется через асфальтированную дорогу, далее местами плиты-бетонные- есть фото!, рядом находится остановка общественного транспорта. Этот объект станет отличным местом для тех, кто ищет спокойствие и уединение вдали от городской суеты. Снт с 1989 года! Все живут очень давно, прекрасные соседи, закрытый Снт въезд по пропускам! Разумный торг возможен с реальным покупателям на месте!