Ярославское ш., 13 км от МКАД
Ивантеевка г., Пушкинский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 61 %
Земля ≈490 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,94 млн → дом −241 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 56 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,74 млн / целевая ≈4,26 млн / пессимист. ≈3,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈793 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Детская ≈1 км по прямой; до МКАД 13 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10253
Рейтинг 65/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 53 % | 22.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 12 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 490 212 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 941 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −241 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 025 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Заозерный ТСН | 10 сот. | 4 700 000 | 470 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный ТСН | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 13 сот. | 13 800 000 | 1 061 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 6,5 сот. | 6 800 000 | 1 046 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 13 500 000 | 2 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 3 990 000 | 665 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Заозерный СНТ | 9 сот. | 2 750 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 17 сот. | 10 700 000 | 629 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Электрик СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 600 / 131 650 / 167 959 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 735 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 498 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 262 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 788 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 793 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Берендей СНТ | 38,7 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 167 959 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 50 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 50 м² | 4,2 сот. | 2 780 000 | 55 600 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | 51 м² | 3 сот. | 3 490 000 | 68 431 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Лесные Поляны СНТ | 31 м² | 6,2 сот. | 4 990 000 | 160 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Назимиха-3 КП | 30 м² | 6 сот. | 3 999 000 | 133 300 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу 6 соток(Снт). Г Ивантеевка Московская область, до мкада 17 км. По членской книжке. На участке дом, гараж, банька, туалет, беседка. На участке проведено электричество и вода. Рядом все необходимое для жизни удобства: остановка общественного транспорта, Ржд электрички, школа, дет. Сады, магазины в шаговой доступности. Выгодные взносы самые маленькие в округе. Участок продаётся по садовой книжке! Прописаться нельзя, под ипотеку не подходит. Только наличные! Разумный торг!