Ярославское ш., 60 км от МКАД
Коврово-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 59,2 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽, поднимали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 08.04.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 550 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Наугольный ≈6,3 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10250
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 007 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коврово-1 СНТ | 4,5 сот. | 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коврово-2 СНТ | 24 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коврово-2 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коврово-1 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коврово д. | 10 сот. | 1 087 000 | 108 700 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 12 сот. | 5 850 000 | 487 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 6 сот. | 1 590 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 4,5 сот. | 300 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 184 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 55 952 / 93 636 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 907 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 762 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 616 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 326 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 238 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Автомобилист СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Васильково ДНТ | 60 м² | 10 сот. | 10 150 000 | 169 167 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коврово-2 СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 58 696 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Игнатьево-4 СНТ | 50 м² | 9,8 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дон СНТ | 53,2 м² | 8,6 сот. | 2 850 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Бубяково д. | 60 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Агрохимик СНТ | 58,4 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 42 808 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Агрохимик СНТ | 60 м² | 5,1 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Елочка СНТ | 55 м² | 10 сот. | 5 150 000 | 93 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дон СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 750 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 16.09.2025 | 2 800 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок 8 соток. С домом ( дом оформлен как жилой, возможна прописка). Вся мебель остаётся в доме, уличные качели, 2 беседки. Участок с небольшим наклоном( участок всегда будет сухой). По всём интересующим вопросам- по телефону.