Ярославское ш., 47 км от МКАД
Лосиный остров СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 100 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 11.03.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 620 тыс. → дом ≈2,18 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,62 млн / целевая ≈5,05 млн / пессимист. ≈4,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈214 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Сергиев Посад ≈12,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10249
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 620 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 180 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Передовая текстильщица СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексеево д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексеево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево д. | 25 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Космос СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надежда-91 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шараповское СДНП | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 968 / 52 069 / 82 632 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 617 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 336 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 055 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 494 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 214 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Ветеран-5 СНТ | 100 м² | 9,3 сот. | 8 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Бочаги СНТ | 95 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 47 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ильинское с. | 99,8 м² | 6,5 сот. | 4 890 000 | 48 998 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Еремино д. | 100 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Отдых СНТ | 105 м² | 8 сот. | 6 600 000 | 62 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ветеран СНТ | 120 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Отдых СНТ | 108 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 34 259 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Малинники д. | 95 м² | 10 сот. | 7 850 000 | 82 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ветеран СНТ | 77,5 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 30 968 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Высоково СНТ | 107 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 55 140 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 01.05.2026 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом 100кв. М. Из бруса 150х150, на участке 10 соток правильной формы с небольшим уклоном и потрясающим видом. Дом построен на основательном фундаменте. Электричество заведено в дом (15квт), летний водопровод по границе участка, хоз. Блок с биотуалетом. Участок огорожен с 3х сторон. Рядом пустой участок, который можно оформить для себя. Соседи спокойные, вежливые. На въезде в Снт установлен шлагбаум. В зимний период дороги чистят.