Ярославское ш., 42 км от МКАД
Варавино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 33 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; цена не менялась с 24.08.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 2,9 млн → дом −105 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 85 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −210 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Семхоз ≈6,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10246
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 676 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 905 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 182 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Варавино д. | 8 сот. | 4 950 000 | 618 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Варавино д. | 8,5 сот. | 1 600 000 | 188 235 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Варавино д. | 7 сот. | 3 300 000 | 471 429 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Авиатор Нестеров ДНП | 7,5 сот. | 1 850 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Авиатор Нестеров ДНП | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Варавино д. | 7,4 сот. | 950 000 | 128 378 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Варавино д. | 8 сот. | 3 400 000 | 425 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорье СНТ | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Варавино д. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рязанцы д. | 10,7 сот. | 1 000 000 | 93 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 84 848 / 117 647 / 124 583 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 242 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 072 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 730 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -210 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Калинка СНТ | 32,3 м² | 13 сот. | 3 800 000 | 117 647 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Березка-4 СНТ | 30 м² | 9 сот. | 1 800 000 | 60 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Рада СНТ | 36 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Садовод СНТ (Северный пос.) | 33 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 84 848 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Друзья природы СНТ | 29,5 м² | 8,4 сот. | 3 500 000 | 118 644 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 24 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 124 583 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок площадью 15 соток в деревне Варавино. Разрешённое использование Ижс. На земельном участке подведено электричество (15квт), скважина. Участок ровной формы. На участке стоит старый деревянный дом. Дом зарегистрирован. Возможна прописка. Ведутся переговоры по газификации деревни.