Ярославское ш., 68 км от МКАД
Весна-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 85 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 12.10.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 425 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −2,18 млн ₽, маржа −122 %, ROI −55 %.
Коммуникации: вода — есть; септик.
До ст. Бужаниново ≈8,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10241
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 425 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 118 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Геронтьево д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Геронтьево д. | 30 сот. | 920 000 | 30 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Химик-13 СНТ | 4 сот. | 799 000 | 199 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сметьево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 670 / 28 094 / 56 098 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 231 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 119 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 008 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 785 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 180 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −122 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Бужаниново с. | 85 м² | 7,5 сот. | 3 699 000 | 43 518 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Загорье КП | 81,8 м² | 6,3 сот. | 1 200 000 | 14 670 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Дружба СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 42 941 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лесовод СТ | 82 м² | 6,5 сот. | 4 600 000 | 56 098 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Спорт СНТ | 79,5 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 736 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ветеран СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 390 000 | 15 444 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Загорье КП | 72,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 20 776 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дубравы-1 СНТ | 76 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 26 316 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Редриковы Горы д. | 70,3 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 872 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Веригино СНТ | 100 м² | 7,2 сот. | 2 400 000 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 07.02.2025 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 2 900 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу у леса. Свет, вода, септик, отопление конвекторы. Теплая. Подъезд круглый год. Озеленение.