Ярославское ш., 61 км от МКАД
Витязь СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 10 сот.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 762 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −2,11 млн ₽, маржа −145 %, ROI −59 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Бубяково ≈14,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10239
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 187 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 762 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 138 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Еремино д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полесье-1 СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Еремино с. | 30 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Журавлик СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звездочка СНТ | 10,6 сот. | 800 000 | 75 472 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еремино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 25 714 / 39 861 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 819 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 728 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 637 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 455 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 110 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −145 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Витязь СНТ | 62,8 м² | 5,1 сот. | 1 700 000 | 27 070 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полесье-1 СНТ | 62,8 м² | 5,1 сот. | 1 450 000 | 23 089 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 57,7 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 39 861 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Красная Сторожка ДНП | 60,5 м² | 5,8 сот. | 1 300 000 | 21 488 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Вельские Дали СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Думино СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Витязь СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 750 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Витязь СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 17 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135606520 Уважаемые покупатели! Мы рады предложить вам изысканный дом площадью 60 квадратных метров, расположенный на участке в 10 соток по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, деревня Еремино, Снт "Витязь". О доме: Дом возведён в 2022 году. Это каркасное строение с панорамными окнами и стеклянным потолком. Стены и потолок утеплены: толщина утеплителя для стен составляет 150 мм, для пола и потолка 200 мм. Внутри находятся две жилые комнаты с совмещённой планировкой и большая терраса размером 12 на 12 метров. Требуется внутренняя отделка. Санузел объединён. Часть крыши покрыта современным гидроизоляционным материалом на основе битумно-полимерной фольги (Фольгоизол), который отличается высокой водонепроницаемостью и устойчивостью к ультрафиолету и агрессивным воздействиям. Это гарантирует его долговечность и сохранение эксплуатационных характеристик на длительный срок. Оставшаяся часть кровли защищена стеклом. Фундамент выполнен на пеноблочных сваях, а фундамент террасы на асбестоцементных. Коммуникации: Для обогрева дома используются электрические конвекторы. Электроснабжение имеет мощность 15 квт. Для удаления сточных вод предусмотрен септик, состоящий из двух переливных колодцев, каждый из которых включает по 3 кольца. Территория вокруг дома оборудована системой видеонаблюдения. Описание участка: Территория благоустроена, имеет ровную и сухую поверхность. Здесь растут ели и берёзы. На участке нет грядок и ягодных кустарников, что даёт возможность использовать его по своему желанию. Участок не имеет ограждения, что даёт возможность выбрать тип забора. Расположение объекта: Дом находится в тихом месте, окружённом природой, с благоприятной экологической обстановкой. За участком раскинулся великолепный водоем, где можно замечательно провести время, занимаясь рыбалкой. Вблизи участка расположен лес, где можно собирать грибы и ягоды. Расстояние до центра Сергиева Посада 20 километров. Автобусы курсируют с периодичностью в 40 минут. Доступ в Снт осуществляется через автоматизированный шлагбаум, а подъезд к территории покрыт асфальтом. В соседнем посёлке Загорские дали, до которого можно добраться за 15 минут, расположены школа, детский сад, супермаркеты, аптека и санаторий. Правоустанавливающие документы: Участок был размежеван. Он находится в собственности одного человека без каких-либо обременений. Дом не поставлен на учёт. Годовые взносы по Снт составляет 14000 рублей. Звоните: Мы всегда готовы ответить на ваши вопросы. Организуем просмотр в любой день недели по предварительной договорённости. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.