Ярославское ш., 64 км от МКАД
Краснозаводск г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 9,5 сот., кирпич.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 08.02.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 633 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,61 млн ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. пл. 83 км ≈6,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10236
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 52 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 633 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 317 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 925 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5,8 сот. | 700 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Химик СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 5,4 сот. | 300 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 105 / 45 714 / 58 696 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 994 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 894 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 795 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 595 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 612 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Мечта СНТ | 39,6 м² | 10 сот. | 2 250 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Зеленый СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 980 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Коврово-2 СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 58 696 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Треугольник СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 1 600 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Красная Сторожка ДНП | 43,8 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 33 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ягодка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Игнатьево-4 СНТ | 50 м² | 9,8 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Богородское пгт | 30 м² | 11 сот. | 3 950 000 | 131 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Первомайский СНТ | 30 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Ягодка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 41 346 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.02.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 950 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника, двух этажный дом, есть летняя вода, свет 15квт, на первом этаже ставни металл, на втором решётки, металлическая дверь, внутри отделка вагонкой, есть камин, участок ровной формы, чуть под уклон, весной вода не стоит, есть возможность подключения к постоянному водоснабжению и газу, снег зимой чистится за счёт взносов, закрытая территория, въезд на территорию снт через автоматические ворота участок крайний у леса.