Ярославское ш., 67 км от МКАД
Шубино ДНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 157,9 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 851 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 8 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈3,16 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,48 млн / целевая ≈4,93 млн / пессимист. ≈4,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,32 млн ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубино ≈1,6 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10232
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 9.2 |
| торг | 5 | 1 % | 0.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 734 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 851 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 144 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 578 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бодрость СНТ | 17 сот. | 980 000 | 57 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шубино ДНТ | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алтай СНТ | 8,3 сот. | 850 000 | 102 410 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шубино х. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Машиностроитель СНТ | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Природа СНТ | 11,1 сот. | 930 000 | 83 784 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шубино х. | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шубино х. | 12,8 сот. | 700 000 | 54 687 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 157,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 158 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 333 / 40 099 / 86 580 |
| цена объекта | 2 995 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 545 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 479 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 205 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 931 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 383 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 320 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Веригино-2 СНТ | 120 м² | 16 сот. | 1 000 000 | 8 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ветеран СНТ | 126,3 м² | 9 сот. | 6 340 000 | 50 198 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Весна-2 СНТ | 130 м² | 18 сот. | 3 900 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Радонежье ДНП | 115,5 м² | 8,3 сот. | 10 000 000 | 86 580 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 2 999 000 | история площадки |
| 01.04.2026 | 2 997 000 (−2 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 995 000 (−2 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 997 000 (+2 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 995 000 (−2 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 995 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 157,9 кв. М., участок ровный, 15 соток, дом зарегистрирован, как жилой, требует отделки (по сути новый отстоявшийся деревянный дом). Фундамент ленточный, под каждой стеной (бетон заводской), внешние стены профилированный брус 150*150, с внешней стороны утеплен и обшит имитацией бруса, окрашен в нейтральный цвет( мореный дуб), пол первого этажа утеплен, сделан в первых числах июня, внутренние стены профилированный брус 150*100, участок практически огорожен, нет забора с фронтальной части. Дорога до поселка асфальт ( кроме последних 150 м отсыпана щебнем), на территории поселка дороги широкие асфальтовая крошка. Поселок жилой, взносов нет. Поселок обнесен забором, дальше поле, лес, небольшая речка. В пешей доступности ЖД станция (90 й км., расстояние до поселка 72 км. По Ярославскому ш., Что сейчас очень актуально, рядом маленький магазин, более развитая инфраструктура в Бужаниново (примерно 3 км). Место живописное и просторное, опять же доступность без автомобиля, рядом нет пром объектов.