Ярославское ш., 44 км от МКАД
Оргрэс пос., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 9,3 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 02.09.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Земля ≈201 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 1,87 млн → дом ≈1,13 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь.
До ст. Желтиково ≈3,1 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10230
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 48 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 201 136 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 871 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 129 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 817 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Восход СНТ | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Золотилово-2 ДНТ | 13,8 сот. | 6 200 000 | 449 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шапилово д. | 9,5 сот. | 2 950 000 | 310 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Золотилово-2 ДНТ | 8,2 сот. | 3 660 000 | 446 341 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шапилово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шапилово д. | 11 сот. | 2 250 000 | 204 545 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильки ДНТ | 11,9 сот. | 1 500 000 | 126 050 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гаврилково д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гаврилково д. | 15 сот. | 5 081 000 | 338 733 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гаврилково д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 538 / 48 907 / 113 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 827 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 678 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 381 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 169 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Мечта СНТ | 62,4 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 28 045 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ВДНХ сад. уч. | 65 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 21 538 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | ОКБА СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Монолит СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 483 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Березки МО СНТ | 59,8 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 58 528 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Митино х. | 54 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 87 037 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Полянка СНТ | 56,4 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 142 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дружба СНТ | 62 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 67 742 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дружба СНТ | 58 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 101 724 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Новинки д. | 56 м² | 6,1 сот. | 2 200 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок. На участке дом и одноэтажная бытовая постройка с каменной печью. Есть скважина. По всем вопросам пишите.