Ярославское ш., 55 км от МКАД
Топорково СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 649 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: газ — магистральный; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Топорково ≈0,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10226
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 868 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 649 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 351 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 020 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Топорково д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Топорково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малахит СНТ | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малахит СНТ | 15,5 сот. | 1 952 000 | 125 935 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малахит СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малахит СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Земледелец СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березняки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 50 000 / 63 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 436 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 314 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 192 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 949 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 501 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Агрохимик СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лесная Поляна СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Садовод СНТ (Северный пос.) | 52,4 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 55 344 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дубрава СНТ | 46 м² | 5,9 сот. | 1 450 000 | 31 522 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дивный-3 ТСН | 55 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малахит СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Дивный-2 ТСН | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Игнатьево-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дивный-3 ТСН | 45 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача продается в живописном месте. Дом 92,8 м2 c мебeлью, нa учaсткe 5 соток, в Снт Топорково, 20 минут пeшкoм от остановки и пять минут пешком станции 76км. Поcтроен дом из оцилиндрованного бревна с утeплeнием, cнаpужи окрашен. Планиpовка рассчитана на проживание большой семьи: с крытого крыльца попадаем в дом. На первом этаже кухня и просторная гостиная с большим столом и лавочками, на кухне есть холодильник, плита, шкафчики и рабочая поверхность, установлена стиральная машина. Проходная комната с печкой и камином, 2 спальни мебелированные. Мансардный этаж площадью во весь дом, утеплён, есть помещение для хранения. Дом продаётся с мебелью и техникой. Участок 5 сот., ровный, прямоугольный. Огорожен высоким забором с калиткой с двух сторон участка и воротами. Яблони и другие садовые и декоративные деревья. Парник из поликарбоната. Качели. Коммуникации: летняя вода, электричество, магистральный газ по границе. Отопление каминное. В Снт Топорково многие собственники проживают круглогодично, дороги асфальт и асфальтная крошка чистят регулярно, въезд в Снт осуществляется через откатные ворота, на въезде пункт охраны. В Cht рабoтаeт магазин. Код пользователя: 198942. Номер в базе: 12133438.