Ярославское ш., 46 км от МКАД
Новинки д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 578 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,94 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Желтиково ≈3,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10225
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 578 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 422 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новинки д. | 13,5 сот. | 2 150 000 | 159 259 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки д. | 25 сот. | 3 200 000 | 128 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки СНТ | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новинки СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новинки д. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новинки д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старожелтиково д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 33 298 / 37 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 518 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 266 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 936 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Васильевское с. | 77,4 м² | 6,6 сот. | 5 200 000 | 67 183 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Желтиково-3 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сирень СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 80 714 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лазарево СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 32 143 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Каменки СНТ | 80 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Кудринские Узоры КП | 72 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Энтузиаст СНТ | 85 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 30 588 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лазарево СНТ | 96,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 33 024 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Москвич СНТ | 70 м² | 7,3 сот. | 2 450 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Москвич СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 33 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 сот. С дачным домом и домиком с баней в Снт Северянин. Садовое товарищество расположено в живописном месте напротив пруда на реке Имбрушка. 10 мин. От ст. Хотьково. Дом каркасный. 7,8 м х 7,3 м. Площадь по первому этажу 57 кв. М. На первом этаже терраса, большая кухня и две комнаты. На втором этаже две комнаты. Потолки высокие. Есть каменная печь. Также на участке есть домик 3х5 метров с баней. В домике каменная печь, печь буржуйка и печь в бане. Электричество 15квт. Водопровод садовый. Строения не оформлены в собственность. Продажа участка. Два взрослых собственника.