Ярославское ш., 28 км от МКАД
Южный СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 64,4 м², участок 6,5 сот., щитовой.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Земля ≈210 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,36 млн → дом ≈1,64 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,19 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −984 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Путилово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10224
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 209 598 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 362 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 435 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Трудпоселок СНТ | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Трудпоселок СНТ | 5,1 сот. | 595 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восточное-2 ДНП | 5,9 сот. | 1 549 999 | 262 712 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Урожайный СНТ | 7,7 сот. | 2 200 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Урожайный СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восточный СНТ | 5,3 сот. | 1 800 000 | 339 623 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Геодезия-9 СНТ | 8,1 сот. | 5 650 000 | 697 531 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Геодезия-9 СНТ | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горка СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 16,8 сот. | 8 000 000 | 476 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 188 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 905 / 50 000 / 84 127 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 442 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 270 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 098 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -984 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Воря-3 СНТ | 60 м² | 4,8 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Протасово д. | 63 м² | 4,6 сот. | 2 199 000 | 34 905 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Протасово д. | 63 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 84 127 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Простор СНТ | 56 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Память Мичурина СНТ | 55 м² | 4,3 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Рассвет-4 СНТ | 53,6 м² | 6,1 сот. | 4 500 000 | 83 955 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Мишнево Лайф КП | 70 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Октябрьский пос. | 75 м² | 7,6 сот. | 2 888 000 | 38 507 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Введенское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 790 000 | 75 800 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Боково д. | 69 м² | 8 сот. | 8 970 000 | 130 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт "Южный 8", находится в пяти минутах езды от города Красноармейск и в двадцати минутах езды от города Пушкино. Снт закрытое, ворота открываются с брелка либо по звонку. Вблизи находятся магазины, гипермаркеты, школа. Дом щитовой, 4 комнаты, кухня и душевая, на территории участка скважина с чистой питьевой водой, при кипячении не образуется накипи. Посажены яблони, черная смородина, крыжовник, жимолость, черноплодная рябина, многолетние цветы. (Ижс).