Ярославское ш., 59 км от МКАД
Солнечное СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 75 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 602 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. пл. 83 км ≈2,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10223
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 376 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 602 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 398 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 973 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Родник СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 10,5 сот. | 1 590 000 | 151 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Свет СНТ | 6,6 сот. | 999 000 | 151 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-2 ТСН | 13,3 сот. | 1 350 000 | 101 504 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наш Дивный СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубининское д. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дивный-2 ТСН | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 412 / 45 588 / 75 294 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 163 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 005 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 847 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 420 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Кругозор СНТ | 73 м² | 6 сот. | 4 630 000 | 63 425 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Зеленая Горка ДНП | 70 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесовод СТ | 82 м² | 6,5 сот. | 4 600 000 | 56 098 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Торбеево СНТ | 85 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 19 412 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Леоново д. | 85 м² | 6 сот. | 6 400 000 | 75 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Зубачево д. | 75 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Топорково СНТ | 77 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Яндова СНТ | 76 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 23 026 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Магистраль-2 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 41 176 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Полюс СНТ | 65,5 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 27 481 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 900 000 (−500 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 000 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Сергиево-Посадском районе, Снт "Солнечное". Отличный ухоженный участок 6 соток для комфортного отдыха и проживания! Дом: Двухэтажный, тёплый. Печное отопление. Подходит для проживания. На участке расположено: Капитальный гараж. Дополнительное парковочное место на улице. Летний душ. Теплица. Летний домик (гостевой/хозяйственный). Сад и посадки: На участке растёт большой плодовый сад и ягодник: Яблони. Вишня. Черешня. Фундук. Малина. Клубника. Смородина красная и чёрная. Жимолость. Калина. Также красиво оформлены цветники: Розы. Тюльпаны. Пионы. Нарциссы. Участок, ухоженный, с богатым урожайным садом. Всё готово к сезону сажайте, выращивайте и наслаждайтесь! Преимущества: Удобное расположение в Снт "Солнечное". Гараж + парковка. Двухэтажный дом + летний домик. Печное отопление. Плодовый сад и ягоды.