Ярославское ш., 40 км от МКАД
Солнечная Поляна СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 08.09.2024.
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 472 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −1,85 млн ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. пл. 62 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10221
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 649 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 472 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 528 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Левково д. | 12 сот. | 899 000 | 74 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исток СНП | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кузьминки СНТ | 8,1 сот. | 999 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кузьминки СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Орбита СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Орбита СНТ | 12,8 сот. | 1 150 000 | 89 844 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Васьково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Васьково д. | 11,2 сот. | 1 700 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Московская Горка СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Васьково д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 36 216 / 41 528 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 376 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 257 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 138 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 901 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 849 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Москвич СНТ | 70 м² | 7,3 сот. | 2 450 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Москвич СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 33 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Кудринские Узоры КП | 72 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мосфундаментстрой-3 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 555 000 | 39 308 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Сирень СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 80 714 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечная Поляна СНТ | 56,1 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 37 433 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Родничок СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Желтиково-3 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Конструктор СТ | 69,6 м² | 5,3 сот. | 2 000 000 | 28 736 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Энергия-1 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 41 528 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 02.04.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.05.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.05.2025 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.05.2025 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 10.06.2025 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.08.2025 | 3 000 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Все документы в порядке. Без долгов. Возможна регистрация (дом оформлен как жилой). Можно доделать на зимний для круглогодичного проживания. Дом 8,5 на 6,5 из бруса на фундаменте в хорошем состоянии, крыша не течет, из-под пола не дует, не гнилой. Печь в хорошем состоянии. В дом проведен зимний водопровод из колодца, есть душевая кабина. Септика нет. Мебель, техника. Можно сразу заехать и жить. На участке колодец, система водоотвода с колодцами от дома, дорожки, сарай под снос, парник, много кустов смородины, клубника, цветы, грядки. Хорошие соседи. Вокруг сосновый лес. Развитая инфраструктура на территории Снт. Есть водокачка и водопровод к участкам, электричество. Детские площадки. Приезжают магазины на колесах в летнее время. Электричкой из Москвы 1-1,5 ч. И 20 минут на такси от станции (порядка 500 руб), ВВ и Утконос доставляет продукты до участка. Хорошие соседи. Торга нет. Риелторов просьба не беспокоить!