Ярославское ш., 16 км от МКАД
Лесное Фрязино-2 СНТ, Щелково гор. округ
Дача 25 м², участок 5,6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 853 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 86 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–238 тыс. ₽/м², медиана 136 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −109 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязино ≈3,3 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10219
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.9 |
| участок | 5 | 15 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 261 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 853 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 147 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 85 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесное Фрязино СНТ | 8,5 сот. | 4 200 000 | 494 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерный СНТ | 10,7 сот. | 2 000 000 | 186 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерный СНТ | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерный СНТ | 12,7 сот. | 1 900 000 | 149 606 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерный СНТ | 22,5 сот. | 3 500 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерный СНТ | 11,1 сот. | 2 300 000 | 207 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 8,6 сот. | 1 300 000 | 151 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 136 380 / 238 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 676 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 492 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 308 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 941 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -109 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | 26 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 173 077 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 30 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Лесной КП | 24 м² | 7,7 сот. | 2 100 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 24 м² | 4 сот. | 570 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Заря-2 СНТ | 24 м² | 4,1 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лесная Сказка СНТ | 29 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 132 759 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Славяне ТСН | 30 м² | 7,2 сот. | 4 200 000 | 140 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Гребнево д. | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 30 м² | 8,2 сот. | 7 150 000 | 238 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | 20 м² | 4,7 сот. | 4 600 000 | 230 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок 5.6 соток со старым домом. Проведен свет, техническая вода. Есть забор.