Объект №10218 · дом · в продаже

Ярославское ш., 73 км от МКАД
Спорт СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 79,5 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 12.05.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 280 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 26 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,39 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,65 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — печь.
До ст. пл. 83 км ≈17,4 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10218

Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %

Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Прямая продажа без посредников (спешите, цены будут только расти!) Размежевание сделано; дом в стадии оформления Ижс с присвоением адреса Моск. Прописки (замер дома сделан). Полное оформление цены, наиболее быстрая прозрачная сделка. Тёплый зимний дом с участком 6,36 сот в зарекомендованном Снт (88 км от Мкад, 29 км от г. Сергиев Посад); один собственник; состояние пригодное для въезда и проживания; полных 79,5 м2 + с возм-тью расширения жилого пространства; есть также возм-ть приобретения соседнего участка (+ 6 сот). Минимальные общие сборы (10000 руб/год за 2025), готовые док-ты для сделки (в собств-ти более 3х лет). В Снт возможно подключение к интернету (15 тыс руб + 1000 руб/мес). Дом  5,4x6,7; высота 8 м; 1 этаж  потолки 3 м, 2 эт.  2,4 м; снаружи обшит дубовым (!) паркетом; отопление печное; небольшой летний балкон; 4 комн. И кухня (легко превратить в полноценную трёшку), 2 эт требует некоторого ремонта; надёжная крыша, чердак  20 м2 (потенциальный третий этаж пентхауза); сухой отапливаемый подвал с печкой и окнами(пока-что 1,3 м; для энтузиастов немного труда и вложений в идее углубления); очень хороший фундамент (бетонно-каменный~3 м); в доме туалет; септик; вода на участке (только техническая); водоотводная система. Тихое место; автобусная остановка и магазины в пешей доступности; круглогодичная охрана и чистка дороги; река  100 м, лес  150 м, рядом охотничья зона, ключевые родники (1,5 и 2,5 км); соседи порядочные, приличные, москвичи; на участках есть живущие круглогодично. По всем вопросам обращаться с 12:00 до 21:00. О некотором, небольшом торге  только с реальными и быстрыми покупателями.