Ярославское ш., 59 км от МКАД
М-8 Холмогоры 83-й км, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 115 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 28.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 573 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,83 млн / целевая ≈4,35 млн / пессимист. ≈3,87 млн → от пессимистичной прибыль −969 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 83 км ≈3,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10207
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 21 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 536 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 573 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 527 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 974 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Контакт СНТ | 12,8 сот. | 1 300 000 | 101 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слободка д. | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленая Горка ДНП | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленая Горка ДНП | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слободка д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зеленая Горка ДНП | 7,8 сот. | 890 000 | 114 103 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дивный ДНП | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 204 / 50 411 / 86 580 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 833 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 591 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 350 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -969 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Радонежье ДНП | 115,5 м² | 8,3 сот. | 10 000 000 | 86 580 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Бужаниново с. | 105,1 м² | 6,6 сот. | 5 500 000 | 52 331 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Малахит СНТ | 120 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Яркое КП | 109,7 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 8 204 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Отдых СНТ | 108 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 34 259 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Торбеево СНТ | 85 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 19 412 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Отдых СНТ | 105 м² | 8 сот. | 6 600 000 | 62 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Леоново д. | 85 м² | 6 сот. | 6 400 000 | 75 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Топорково СНТ | 92,8 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 48 491 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лесовод СТ | 82 м² | 6,5 сот. | 4 600 000 | 56 098 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача на участке 6 соток в экологически чистом месте. Рядом лес, озеро. Дом двухэтажный, есть баня. Охраняемая территория Снт, въезд через шлагбаум. Оперативный показ по договоренности. Подробности по телефону.