Ярославское ш., 65 км от МКАД
Краснозаводск г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 46,4 м², участок 5,9 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 434 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈828 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −1,66 млн ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (биотуалет).
До ст. пл. 83 км ≈6,3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10206
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 59 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 611 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 434 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 666 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 457 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 5,4 сот. | 300 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Химик СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 828 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 47 222 / 68 889 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 252 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 139 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 027 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 661 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Зеленый СНТ | 45 м² | 6,2 сот. | 3 100 000 | 68 889 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Игнатьево-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дубрава СНТ | 46 м² | 5,9 сот. | 1 450 000 | 31 522 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лесная Поляна СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Лето СНТ | 45 м² | 7,7 сот. | 1 999 999 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дивный-2 ТСН | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Дивный-3 ТСН | 45 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Агрохимик СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Загорское СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 25.10.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id:1440. Уютная дача в живописных местах Ваш уголок комфорта! Предлагается к продаже жилой дом площадью 46,4 м2 на участке 5,9 соток в закрытом садовом некоммерческом товариществе "Химик-4а". Участок и дом идеально подходят для комфортного проживания в летний период. Описание Дома: - Дом 46,4 м2, из бруса 150*100. - Фундамент Жби сваи, обеспечивающий долговечность и надежность конструкции. - Перекрытия между первым и вторым этажом выполнены из качественной половой доски. - Первый этаж: прихожая, кухня, гостиная. - Второй этаж: большая комната. - Год постройки 2016. Коммуникации: - Электричество 15 квт. - Отопление электрообогрев. - Водопровод центральный летний. - Канализация биотуалет. Инфраструктура Снт: - членские взносы 6 тысяч рублей. - Рядом расположены сетевые супермарткеты, школа, детский сад, поликлиника, пункты выдачи WB, Озон. - Остановка общественного транспорта в пешей доступности маршрут 26 (интервал движения 5-15 мин.). - Удобный выезд на Ярославское шоссе обеспечивает быстрый доступ к Москве и другим населённым пунктам. Дополнительные строения на участке: - Две теплицы. - Бытовка. Земельный участок: - Все дорожки выложены тротуарной плиткой. - Есть площадка для установки бассейна. - Забор выполнен из профлиста, по фасаду калитка и ворота. - Участок ровный, без перепадов грунта, что удобно для планирования и использования. - Межевание проведено, споров по границам с соседями нет. - На участке имеются множественные плодово-ягодные насаждения. Документы: - Дом зарегистрирован, документы готовы к сделке. Этот участок и дом отличная возможность для тех, кто ищет комфортное жильё за городом с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Свяжитесь с нами для просмотра и дополнительной информации! Быстрый выход на сделку! Наша компания входит в Гильдию риелторов Московской области объединение проверенных специалистов рынка недвижимости. Все сделки застрахованы, мы несём полную ответственность за юридическую чистоту. Ваши деньги и документы в безопасности! Сертификат соответствия Национальному стандарту Росс RU Ргр ОС 50.0459 до 29.07.2029. Страховка в Ресо-Гарантия (Договор 908/2992971232 от 26.03.2026).