Ярославское ш., 56 км от МКАД
Дружба СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 104 м², участок 10,6 сот., кирпич.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 14.05.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 67 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 10,6 сот. = 1,92 млн → дом ≈1,23 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,88 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,54 млн / целевая ≈4,98 млн / пессимист. ≈4,43 млн → от пессимистичной прибыль −128 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик (по описанию); газ — баллоны; в описании: скважина.
До ст. пл. 40 км ≈3,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10204
Рейтинг 41/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 75 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 60 % | 3.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 921 000 ₽ (10,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 229 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 817 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дружба СНТ | 5,1 сот. | 2 600 000 | 509 804 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маньково д. | 10 сот. | 3 950 000 | 395 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маньково д. | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маньково д. | 9,4 сот. | 2 900 000 | 308 511 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мишутино с. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маньково д. | 15,3 сот. | 2 000 000 | 130 719 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маньково д. | 13 сот. | 3 700 000 | 284 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорское СНТ | 4,2 сот. | 249 000 | 59 286 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маньково д. | 7,4 сот. | 2 450 000 | 331 081 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маньково д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 104 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 56 701 / 83 951 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 537 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 260 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 983 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -127 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Бубяково д. | 97 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 56 701 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дон СНТ | 122,5 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 53 061 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Торгоша СНТ | 93,8 м² | 8 сот. | 3 995 000 | 42 591 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Кварц СНТ | 81 м² | 8 сот. | 6 800 000 | 83 951 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Елочка СНТ | 85 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 64 706 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Автомобилист-3 СНТ | 75,5 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 125 828 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Малахит СНТ | 80,9 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 43 263 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Полет СНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 22 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Энергия СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Агрохимик СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 3 550 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 550 000 (+50 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 150 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Цена снижена до 01 декабря! Продаю ухоженную любимую дачу на участке 10 соток в Снт "Дружба-2" Сергиево-Посадского района, два соединённых участка общей площадью 10,5 соток (по факту 12). Дом 3-х-этажный основной 104 кв. М. (1 этаж кирпич, 2 брус, 3 утеплённая мансарда), жилая площадь 54 кв. М. На первом этаже кухня-гостиная (есть печка, холодильник, газовый баллон), на втором две смежные комнаты, на третьем большое помещение и два спальных места (можно установить стол для настольного тенниса). Душ с водонагревателем в отдельном помещении. Водопровод летний скважина Снт. Есть грядки. На улице туалет и в доме биотуалет. На двух участках расположены летняя кухня (летний домик) -18 кв. М. (заведена вода, плита с газовым баллоном, холодильник), сарай для садово-хозяйственного инвентаря 12 кв. М., домик-беседка 12 кв. М., парник-теплица 3х6 (18 метров). Электричество проведёно во все строения. На участке много кустов смородины, барбариса, черной рябины, жимолости, яблони, вишня. Есть грядки. Отличная транспортная доступность на машине и общественном транспорте (автобусы ходят от ж/д вокзала Сергиев Посад через каждые 10 минут). Собственность. Один взрослый собственник. Звоните! Могу по договоренности предоставить видео в доме и на участках.