Ярославское ш., 51 км от МКАД
Строитель СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 200 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 40 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 605 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 56 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈3,9 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Бубяково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10203
Рейтинг 55/100 · уверенность 40 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 22.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 10.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 20.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 605 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 495 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронцово д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронцово д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронцово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Голубые Дали СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Весна СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Весна СНТ | 6,2 сот. | 1 780 000 | 287 097 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нива-2 СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 122 / 76 114 / 96 106 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Мечта СНТ | 196 м² | 8 сот. | 11 000 000 | 56 122 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Свет СНТ | 208 м² | 6,5 сот. | 19 990 000 | 96 106 | в продаже 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в Снт "Русь" у д. Воронцово всего 3,5 км от города! Один собственник. Предлагается к продаже ухоженная дача с ровным сухим участком 6,3 соток (отмежеван). Участок находится в отдалении от дороги ночью полная тишина. Дома два: Дом основной: двухэтажный каменный, 100 кв. М.: 1 этаж: терраса, 2 комнаты; 2 этаж: 1 комната; 2 кладовые. Отопление: Большая каменная печь; Дом второй, гостевой: 1 комната с железной речью, терраса и погреб. Электричество заведено с возможностью увеличения, Участок (полностью разработан): Земли сельскохозяйственного назначения для садоводство. Установлено 2 парника-теплицы. Водоснабжение: два летних водопровода (питьевой и поливочный, работают с мая по октябрь); Хозблок: уличный биотуалет, душ с бойлером, сарай и дровница; Забор: Железный лист; Сад и огород: плодово-ягодные деревья и кусты (яблони большие, сливы, смородина, малина, крыжовник) ; Ландшафт: декоративные растения. Инфраструктура Снт "Русь": Охрана: шлагбаум на въезде; Чистота: круглогодичная чистка дорог; Комфорт: магазин внутри Снт (майоктябрь), детская площадка; Транспорт: автобусная остановка (маршрут 57) рядом с въездом; Досуг: красивый пруд для рыбалки в пешей доступности; до крупного ТЦ "Капитолий" около 2 км. Юридически чистый объект: один собственник, без обременений, в собственности более 3 лет. Быстрый выход на сделку. Документы готовы к проверке. Звоните с 9:00 до 21:00, чтобы договориться о просмотре!